解讀政府公告，薪水族也能買地創富

第1章　土地投資迷思大破解 

如果有機會得知某塊土地兩年內一定會漲，且價格比房子低很多，你會不會投資？

土地，是房地產中最重要、最關鍵的一環，但在實際投資上，卻很少人以土地作為投資標的。大部分人都陷入重重迷思，以為土地「難以企及」「碰不起」，彷彿蒙著一層神祕面紗，事實卻不是如此。

本章將一一破解大家對土地投資的錯誤想法，你會發現，原來投資土地這件事跟你想的完全不同。 

迷思1：投資房子比投資土地好 

請問下面兩種投資方式，你認為哪一種是比較好的投資獲利標的？ 

選擇一：位於某捷運區，40坪的土地，每坪30萬

選擇二：位於相同捷運區，40坪的公寓，每坪30萬 

你是選擇買土地，或是買公寓？

若是選擇一，非常恭喜，你已經具備非常高的致富潛力。

若選擇的是二（買公寓），那要很小心你的財產。而看完本書後，相信你會立刻擁有致富金頭腦。

 選擇有潛力的土地，而不是被高估的房子 

為什麼選擇一會比二好？

以總價來說，同樣是40坪×每坪30萬＝1200萬

以地段來說，同樣是位在捷運區的菁華地段。

在總價和地段都相同的情況下，選擇的關鍵就在於：

你持有的，是有潛力的價值，或是已經被高估的價值？ 

購買40坪的公寓，擁有的是一棟會隨著時間逐年折舊的建物，以及真正值錢卻不多的土地。

以五層樓公寓來說，每戶擁有的土地坪數只有8坪（若是十層樓華廈，每戶擁有的地坪更是只有4坪）。

你知道，一戶40坪、每坪30萬元的公寓，換算回土地的買價是多少嗎？

以每坪建築成本7萬來計算： 

40坪×每坪7萬＝280萬（整戶公寓的建築成本）

(1200萬－280萬)÷8坪土地＝115萬（每坪土地價格） 

答案是，這戶1200萬的公寓，是以每坪115萬的價格買到所擁有的土地。

比起每坪30萬的土地，這戶公寓持有土地的價格是人家的將近四倍，是不是貴得離譜？ 

房屋鑑價時，不動產估價師均會採用成本法。以成本法來計算，房子的價值遠比你想像得少！

大家都認為買房子投資報酬率高，卻不曉得更好的投資標的，其實是土地。

 ■迷思2：土地是有錢人的玩意兒 

俗話說：「大富買地，小富買房。」其實，無論大富小富都可以買地。以下分兩點來破除這個迷思。 

一、投資徵收區農地，比市區建地有潛力 

上一節拿建地與房子來對比，而建地的前身，大多是徵收農地。如果以「追本溯源」的角度來看，投資農地又比建地有潛力。

我們問過很多人：「一坪農地賣12萬，你覺不覺得貴？」大部分人都會說太貴了。

但如果問：「一坪建地30萬，你覺得貴不貴？」大部分人會說很便宜。

這實在是一件很矛盾的事。

在此要告訴各位一個很重要的、由都更概念換算的「農地vs.建地」魔術公式： 

(農地坪數÷10)×4＝可換到的建地坪數 

也就是說，100坪的農地，可以換到約40坪的建地！ 

(農地價格÷4)×10＝等值的建地價格 

意思是，一坪12萬的農地，可以換到等值約一坪30萬的建地！

兩個數字其實是等號，為何大家覺得農地很貴，建地很便宜？

請各位再仔細想一想，就會發現：投資土地比投資房子好，投資農地又比投資建地有潛力！ 

本書就是要告訴大家如何找到「有潛力的都更地」。同樣是買不動產，買土地絕對比買房子划算。而且，都更前的土地價格在未飆升前其實是低的，只要有足夠資金購買台北市的小套房，同樣一筆錢肯定可以買到土地。這樣一來，就能協助各位讓資產上升，即使是上班族，也有很大機會可以買到有潛力的都更地！ 

二、用投資房子的錢，就足以買土地了 

看到這裡，相信讀者朋友會問：「如果只有一、兩百萬存款，甚至只有幾十萬積蓄，這樣也可以跟土地沾上邊嗎？」

土地買賣，不是用這樣的角度看的。

習慣買房的人，會以「完整物件」的概念看待土地買賣，認為買房子一定要買一整戶，不可能只買廚房或客廳，那買土地應該也是要「一整塊」購買。 

這裡要打破這個迷思：

土地，是可以用「個人持分」的形式買賣的。 

別看一筆土地好像動輒都要幾千萬、上億元，其實它就像糕餅一樣，是可以切成一塊一塊出來賣的。最特別的是這個「切」的概念不是制式的，只能切東邊這一塊，或是切南邊那一塊。土地，是以「持分」的概念在買賣的。 

╳錯誤觀念1：土地只能完整持有，就好像買屋、買車一樣。 

○正確觀念1：房子、車子要整體購買，土地卻可以持分取得。 

╳錯誤觀念2：土地買賣是以「面積加總」的概念進行，就好像糕餅一樣，切成好幾塊，你只能指定要買哪一塊。 

○正確觀念2：土地買賣以「持分加總」進行，是一種算數的概念，你可以買其中任一部分，但不一定是某一塊特定的土地。將來要以非都更地換建地時，也是以持分的加總坪數來計算，非常清楚。 

在此以買股票的方式來比喻，讓大家可以進一步理解。

你買了一張台積電的股票，是否代表擁有台積電這家公司？當然不是。然而，你也的的確確擁有台積電的「股權」，是台積電的股東。

就像買股票時你不會選擇買的是「哪一部分的台積電」，買土地也是同樣的概念。

就像不用拿幾千億就可以擁有台積電的股票，只要買一張股票，甚至可以買零股，金額再小，你仍然是貨真價實的台積電股東。同理，要買土地時，面對一塊1億元的土地，同樣不用擔心手中沒有1億買不起。如果你只有100萬，可以買100萬元的「土地持分」，同時還可拿到一張獨立的權狀，證明你擁有這個土地資產。 

另一個買土地的重要觀念是：

土地的持分，是可以許多人共有、但個別獨立的。 

這和買房子、買汽車是完全不一樣的概念。

若是買房子，房子只能登記在一個人名下，法律規定只有夫妻才能以共同名義持有房子。但假如哪天兩人不和要離婚，分產時，也只能指定把房子給丈夫或給妻子，不能「一人一半」。

請想像一種情況：若房子可以一人一半，那如果離婚的丈夫把屬於他的那一半房子賣給另一名男子，難道妻子就得跟一個陌生男人住嗎？所以，房子不能用分割形式來賣。

也因此，傳統上假定某人要將遺產交給兩個兒子繼承，有關房子的繼承，一定也是只能指定給某個兒子，而無法同時給兩個兒子；若要均分財產，也只能把房子賣掉換成現金，才能讓兒子均分餘款。

但假如繼承的是土地，就沒有這個問題。

就好像以下這個數學公式： 

1÷2＝1/2 

每個兒子都擁有這塊土地二分之一的「持分」，也都取得個別的「土地權狀」。如果要買賣，每個兒子都可以個別把自己的權狀賣出去，不會影響另一個兒子的權益。

所以，人人都可以很容易地擁有土地，不要被傳統「大地主」的觀念綁住。你也可以是個小小地主，一個擁有「持分」的地主。

一狀在手，你的財富絕對有保障。 

■迷思3：投資土地要有「關係」才賺得到 

「土地？早就被某某政治人物買走了！」「土地？要有關係才賺得到吧？」提起買土地，最常聽到的，就是「關係」。

會有這樣的迷思，有兩個因素。

第一個原因是長久以來的觀念，認為可以買到便宜又漲得快的土地的人，都是「有權有勢」，或有關係、有消息的人。

另外一個原因是：比起房屋買賣，或是股票、期貨等投資標的，土地投資沒有那麼普及的公開資訊與投資平台。所以，民眾一來害怕買到完全不會增值的土地，同時也擔心就算買對土地，假如沒有政商關係，在買賣時一定會被財團占便宜，認為小蝦米無法對抗大鯨魚。

其實，土地的買賣同樣可以透過公開、合法的形式取得資訊，而且人人都可以買賣，不需要靠特殊關係，不需要憑什麼特別證件，甚至也沒有規定財產門檻。若你手頭上有錢買房子，就絕對有能力購買土地。 

買賣土地的關鍵，在於「資訊」和「工具」 

資訊包含兩個部分，一個是土地觀念，一個是土地情資。

首先要建立的是土地觀念。土地是一種公開的、合法的，人人都可以參與買賣的標的。有了正確觀念後，再來就是要看土地情資。

買電腦時，大部分人都會先上網了解行情，或是去3C商城請教專業人員。同樣地，買賣土地時，也要去了解土地的行情。相信這就是許多人對土地望而卻步、不敢買賣的原因，因為不知道哪裡可以看到土地相關資訊。

其實，房屋買賣的真實行情價常常不夠精確、透明，反而土地的資訊比較精準、明確。原因無他，因為土地行情有政府公告的地價作基準，買賣的真實資訊就依照政府不動產實價登錄。 

我們不會一味鼓吹投資土地只要有買就對。事實上，土地的買賣跟房屋買賣一樣，房子有好屋、壞屋，土地也有適合買和不適合買的。

關鍵在於掌握兩大點： 

1.要買將來會都更的土地：

我們經常被問到：「農地不是要買756坪嗎？」其實不然，因為你是要投資都更區土地，不是要「真正去蓋農舍」，而包括農地、住宅地、商用地等，只要是都更內的農地，都可以依比例轉換成建地。 

2.要買已經確認在都更範圍內的建地：

或許你會問，大家都知道要買好東西，例如股票要買一定會漲的，房子也要買價格會再往上升的，問題是，怎麼知道買的土地一定會漲？

因為，和其他投資工具相比，土地最大的特色就是：只要買到對的土地，漲的機率幾乎是百分之百。 

■迷思4：土地要放非常久才有辦法脫手 

投資，基本上有短期和長期兩種方式。

短期投資在某些理財工具來說，就是所謂炒短線，例如股票買賣就經常有人靠短期投資賺買賣價差。

至於長期投資，有些人就是把眼光放遠，不受市場漲跌影響，股票買了就放著，坐等幾年後大漲。或者買房子也是一樣，買屋後不急著脫手，等好幾年後想換屋時再以高價賣出。

但是，也經常看到股票市場大跌時，原本以為的黃金股變成水餃股，甚至淪為壁紙。碰上這種狀況，股票持有再久都不一定可以身價翻盤。或者投資房子時遇到有行無市，也許看起來整體房市行情很高，但實際上成交量很低，除非低價拋售，否則房子也難以脫手。 

那麼，買了土地之後，是不是要放很久很久才有辦法賣出去？答案是：只要買對土地，永遠不必擔心脫手的問題。

事實上，對的土地一定非常搶手，會碰到的狀況是經常有人來電或寄掛號信請你賣地。 

土地，可以零存整付 

在此想先介紹一個土地買賣的基本概念：

土地買賣，可以零存整付。 

今年，A先生買了某塊土地5坪的持分；一年後，又買了另一塊土地10坪的持分。就這樣今年買一塊、明年買一塊，買的土地都位在同一個都更區，但分屬不同的畸零地。

那麼一旦都更，A先生要怎麼換地？他必須一塊一塊換成建地嗎？

不是的，A先生可以採用加總的方式，在都更時將手上同一都更區的土地加起來，換取都更後一塊「完整」的建地。

只要以「零存整付」的觀念來思考，就知道可以不用擔心土地賣不出去。 

土地不像房子，如果你買了一棟千萬豪宅，要賣出去時一定要整棟賣，不能今天賣一個房間、明天賣另一個房間。

土地，是可以零散地切割賣出去的。買家可能今天買下你的四十分之一持分，明天買下另一個人三十分之一的持分，其最終目的是希望購買的土地加總之後，湊成一個完整坪數。

以「存土地」的概念買賣土地，就好像銀行存錢一樣可以零存整付。而由於土地買賣具有這樣的特性，所以只要買到的是都更範圍內的土地，就不必擔心買來後要放很久才賣得出去。

每個土地擁有者都可以根據自己的需求彈性選擇長期持有或短期獲利。 

第4章　跟著政府建設走就對了 

為何本書要大力推薦投資土地？關鍵就在於有了科學化的數據及有圖有文的證據背書，成功的祕訣無他：只要掌握正確資訊，就勝券在握了。

在這一章，我們要告訴你如何在土地投資上掌握「對的資訊」。

■任何投資都要跟著政府大型公共建設走 

有一種資訊雖然不敢說百分之百完全沒風險，正確度卻高達90%以上，那就是政府的土地開發建設資訊。

因為是以政府公布的資訊為準，所以買賣土地是低風險、高報酬的投資。

跟著政府重大建設投資，風險最低 

地價的漲跌不是靠商人哄抬，也不是因財團資金注入而可以被炒作的。在所有投資工具中，只有土地價值憑藉的是「基本面」。也就是說，土地會漲價絕不只是數字遊戲，而是真正代表那塊地的應用價值漲了。

至於為何應用價值會上漲，這就是土地投資的主要祕訣：緊跟著政府的重大建設資訊。 

地價漲不漲，不是哪個富豪說了算，而是要搭配國家的建設發展。其中，又以跟著政府資訊風險最低，原因在於： 

1.政府代表整個國家的最高公信力，其以行政命令並在憲法規範下做任何事，包括任何公告，都必須符合規章流程。也許有人認為政府辦事都要跑公文，很沒效率，但這在投資上正是最大的優點，因為有公文、有依據，土地投資人不必道聽塗說。 

2.因政策因素而價格上漲的土地風險最低，且最有保障，這等於是國家用整個政府的權力和資源，共同打造一塊土地的價值。而從投資買賣的角度來看，只要拿到一紙權狀，就可以坐等整個國家，包括地方政府和中央部會日復一日為你的土地加值再加值。 

3.每個建設專案政府都會以國家的力量募集頂尖團隊，所以政府推動的專案肯定會落實，因建設而帶動土地價格上漲也是必然的發展。包括大型的公共建設與交通建設（如早年的十大建設、航空城計畫等）、交通動線（捷運、高鐵、火車站、聯外道路開發），以及風景區、商業區規畫等，政府存在的功能之一，就是提出這些建設，並讓建設落實。 

4.跟著政府重大建設走，不但可以搭上經濟發展的列車，而且沿途政府還會不斷報告最新「進度」。試想，哪個投資產品可以做到這一點？買股票、買基金，會有人出面提醒你明天股票要跌了，趕快脫手嗎？如果是買房產，會有人經常向你匯報目前房產的實際行情嗎？只有投資土地，政府會經常向你報告相關資訊，而且是以正式公文的形式呈現！ 

政府公告是投資土地的藏寶圖 

巴菲特說，「不要把所有雞蛋放在同一個籃子裡」這句話不一定是正確的，投資應該像馬克．吐溫建議的：把所有雞蛋放在同一個籃子裡，然後小心看好它。

投資土地，就是將資金放在正確的籃子裡。 

放眼土地開發史，飆漲的都是高鐵重劃的土地、捷運區段徵收的土地，以及新開發的計畫區。只要是重大建設，絕對會帶動土地飆漲，毫無例外。

總之，跟著政府大型建設的腳步走，最大的好處就是可以掌握「可靠」的資訊，這是其他工具沒有的。

政府不會對外公告台北市大安區的豪宅現值多少，但會公告大安區每個區段現在的公告地價是多少。非常重要的一點是：土地稅收是政府收入的最主要來源，因此政府會調高地價，並公告之，而這些公告都是白紙黑字。 

一項建設專案的每個重大轉折點，政府一定會公告，例如某塊土地所在處計畫被開發成捷運站用地、某塊土地準備要被徵收了、某塊土地所在的區段已經開始動工了，這些過程事先統統會有公文，不可能文還沒到，就突然動土或執行某項政策。

反過來說，某項原定的道路建設，環評沒有通過，或是某個預定的建設計畫，施工區段有所變更，每一個轉折、變化，也一定會有公文作「前導」，土地投資人都可以在土地相關建設發生重大變遷之前獲得訊息。

而伴隨著各項建設進度，政府在每個階段都會適時調高地價。由於這是政府據以課稅的依據，因此這樣的公告絕不馬虎，一定會事先通告。 

除了土地之外，這世上還有什麼投資產品能夠獲得「預告」？

感覺好像很不可能，但事實就是如此：土地投資正是由政府做莊，明明白白告訴你等一下要開什麼。 

此外，也不必擔心政府今天如此公告，明天完全變樣。民主社會一切依法行政，任何變遷都有流程要跑。因此，你可以安心，政府不會亂調公告地價。如果某塊土地根本沒有題材，隨意調高地價，公然擾民、與民作對，這樣的政府很容易滅亡的。政府很聰明，不會這樣做，請放心。

總歸一句，土地投資跟著政府的重大建設走，準沒錯！ 

土地講座：低風險，但不是零風險

或許有些人看了前面的說明，覺得土地投資很簡單，似乎是「穩賺」的。

本書絕對不會這樣說。相反地，在此要提醒大家，如果不幸買到不對的地，下場會比買錯股票或房子更慘。畢竟，股票跌了還是可以低價在市場上賣出，買錯房子也可以認賠出脫，但買錯土地，那可真是一輩子無法翻身。如果買到的是問題地雷地，注定要抱著一塊無法變現的資產在手上。

也許你會說，所謂「正確」不是廢話嗎？投資股市、投資房產，也都想要獲得「正確」資訊，問題是正確資訊難覓啊！

然而，如同前一節提到的，投資土地的優勢就在於「正確資訊」可以公開取得。想取得正確資訊，不須找明牌、不必找名嘴，但確實要花點工夫研究。我們希望有心投資土地的人，一定要勤做功課。只要依照本書列出的重點去搜尋，一定可以獲得正確資訊。

記住，本書的重點在於：土地相關資訊一定是來自政府公開的訊息，而不是道聽塗說。