危機入市！投資買房零失誤的10堂課

●紅色子房教室  剖析房市漲價題材──應用井字分析法

什麼是「井字分析法」呢？3×3井字分析法很簡單，就像我們小時候玩○○××的遊戲，畫個大井字，然後橫向三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間，完工達成的機率。

要寫出三個周邊建設的原因，是因為假如只有一個房價上漲題材，萬一該建設工期出現問題，比預期完工時間延誤甚久，就會影響房地產投資出場的時機，同時影響資金的周轉調度。因此，若能夠順利寫出三個周邊建設題材，表示即使某時期房市反轉下跌，有三個區域題材支撐房價，也比較能夠抗跌，投資人相對安心。

接下來，井字第二欄的完工年期，與你打算持有這棟房地產多久有關。

例如，有些朋友投資不動產，資金方面只允許兩年還利息不還本金的融資寬限期，兩年之後面對資金壓力就必須賣掉出場。如果兩年到了，相關建設尚未完成，房價還沒升上去就被迫出場，是不是很可惜？以上圖為例，如果三項建設全部完成預計要八年，做為一個聰明的投資者，你可以規畫在第七年出售該標的，除了享受建設A及建設B的增值題材外，建設C的即將完工話題，將有助於你在第七年順利出售該標的，留一些給下一位接手的投資人賺。

從另一個觀點來看，如果建商所提的公共建設題材，預估完工時間都超過五年以上。那麼，你就可以判斷，現在這個時間的買價會不會是五年後的合理價格？現在買的價格會不會太貴了？最後，從井字第三欄的達成機率，就可以檢視該項題材是不是「有效」。

依據我曾在政府高層服務的經驗，如果還在初步規畫、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段，這項建設的達成機率只有10％。如果這項建設由主辦機關完成計畫，並通過大家公認最難的「環境影響評估」，讓環評委員點頭放行，達成機率也只能算30％。接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源，若由中央政府補助，就得等中央補助款到位；若由地方政府自籌，就得等議會確認預算放行。只有預算到位，才可以算是達成機率50％。

有了預算，倘若發包不出去，也還是不算。因為有些大型建設在規畫預算上有時間差，造成預算編列過低，結果民間業者估算後沒有人願意去標，流標三次也是常有的事。因此，只有確認工程發包，業者開工，這項建設對其年限的達成機率，才可以算70％。

所以檢討3×3井字分析法的第三欄，如果全部的達成率都在50％以下，紅色子房建議，這些房價題材還不算是「有效題材」，只能聽聽參考就好。或者，再去發掘其他更明確的有效題材，做為是否下手買房的判斷依據。

目前政府資訊都很公開，民眾可以上縣市政府建設單位、工程會、交通部、捷運工程局等網站找到相關工程進度資訊，並且搭配我前面所教的3×3井字分析法，以了解房價成長題材的真實性。

Oma：原來「井字分析法」這麼好用，這樣我以後碰到這些房市議題，就不必被別人的說法影響，可以自己判斷了。

子房：做足這些功課之後，妳就可以知道哪些建設對妳有實質的益處，也能掌控這些風險了。

Oma：沒錯！不過我有一個問題。雖然我有了工具，但這九宮格裡的素材該去哪裡找呢？

子房：其實政府有很多很棒的網路資源可以利用喔∼像透過台北市工務局的「地理資訊一點通」1，直接輸入家裡的地址，一來可以了解自己家裡土地的使用分區，二來可以看附近有沒有什麼都市計畫在規畫或進行。另外，若想近一步了解都市計畫的內容，就可以到都市發展局」2 輸入都市計畫名稱，有很詳盡的資料可以參考。前者是由下而上來看都市計畫，後者是由上而下以了解都市計畫，這樣交叉比對後，就更能掌握妳家區域的發展了。

Oma：哇，太棒了！我之前不是不知道該去哪些網站找這些資訊，就是知道了網站，但也不大會用，現在兩者兼具，可以好好來練功了。

子房：看到妳這麼有收獲，我也很開心。妳知道嗎？其實以上妳在做的，就是我現在正在大學教的都市計畫分析課程喔！

Oma：什麼？都市計畫，聽起來好像很厲害。

子房：都市計畫跟房價是息息相關的，為什麼很多建商要掌握政府政策，及早到那邊買地卡位，就是因為公共建設可以成為漲價的題材。就像買股票一樣，在買之前會參考這家公司的財務報表，了解它的營運狀況。

Oma彷彿茅塞頓開：喔，我懂了，正所謂知己知彼，百戰百勝嘛！那可以請你多說說有關都市計畫的內容嗎？

◎跟著都市計畫走就對了！

其實看房子沒有這麼困難，只要秉持一個不變的定律—「區位、區位、區位」，而決定區位發展的就是「都市計畫」。身為外資與本土私募基金的不動產投資顧問，同時也是都市計畫相關學會的會員，我來講講這些事物的關連吧！

某天，朋友A炫耀說，他在大台北某精華地區買了一戶兩房兩廳的房子自住，結果不到兩年房價漲了兩成以上。我首先很高興地恭喜他，問他是否要獲利出場，「若要結婚生小孩，還是換個大點的房子吧！」我說。他面有難色地回答：「問題是，我賣了之後也買不起附近更好的房子，因為它們也漲了，大概只能搬到郊區吧。」於是，這個房價漲兩成的事實成了朋友A的紙上富貴。沒有買賣就不算賺到！

若是由我操盤，會選擇在捷運施工中預定兩年內開通，且捷運出入口200公尺內的地區，買兩戶房子，一戶自住，一戶出租。接著在捷運完工通車時，將出租的那一棟出售獲利，再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。

不動產投資像下棋一樣，在下這一步的時候，後面幾步都應該要先想好。問題在於「後面的這幾步路該如何預測？」答案就在都市計畫裡。

其實要看懂這些需要點專業門檻，我曾在政府高層服務，從這樣的經驗得知這些「願景計畫」「都市計畫審定」「實質建設」「核定預算」「開標發包」「完工驗收」之間，大概會有多久時間與多大的風險，哪些只是選舉語言，哪些是真實即將發包動工的公共建設。唯有明瞭如此，才能洞燭機先，搭配市場最新脈動，在對的時間裡布局好的投資標的，並且向法人機構客戶提出投資建議。

「由上而下」看買房環境，並且從各都會區的都市計畫，找到合適投資的區位。同時，搭配都市計畫實施的進度，包含新市區建設的市地重劃、區段徵收，或是舊市區的都市更新計畫，如此一來就可以找到精準的物件了。

Oma：哇！投資房地產要了解的東西真不少，不簡單，不簡單。可是我看很多人投資房地產，好像不需要了解這麼多。

子房：了解越多，可以幫助妳用更多元的角度去評估一個案子。尤其像我有時候要負責好幾億的飯店開發，或甚至去規畫一個度假村，都必須從很多層面去評估，才能確保它的獲利跟風險。

Oma：原來如此，了解完這些東西後，我想我看房子會越來越有感覺，跟以前走馬看花不太一樣了。但剛聽完你講這麼多關於都市計畫的內容，好像有點懂，又不是太懂，有沒有更簡單的方式可以教我呢？

子房：可以啊！這是我最擅長的，用五張圖把都市計畫交代完。我們就以新北市為例，用這五張圖來分析新北市的投資布局。

Oma開心的大叫：太棒了！GO ！GO！GO！

●紅色子房教室  新北市投資置產布局

有次我參加CCIM商業不動產投資師協會舉辦的講座，邀請新北市政府官員來演講新北市的開發發展計畫，其中有些開放的政府資訊可以進一步分析提供。我整理出簡單五張圖，以大方向分析新北市未來該如何進行投資置產布局。雖然新北市已升格為直轄市，但相較於台北市，新北市的人口為台北市的1.7倍，面積為台北市的7倍，而政府預算僅台北市的0.7倍。因此，從投資置產布局來看，我們必須了解政府將有限的預算花在哪裡，那個地方才有進一步成長的空間。

◎北市城市發展軸線

以目前新北市城市區域發展定位，東側為生態源，西側為增長環。因此在同時考量永續發展的前提下，東側會保留較多天然資源…….

◎從捷運建設路網發展，分析自用住宅布局

因為捷運路網的發展，自用住宅的布局得以往外擴散。圖4.6為三環三線加上新市鎮開發的完整規畫，若從政府預算及政策觀點，三環三線是一定要推動的……

◎從捷運進度分析布局時程

雖說三環三線是首要政策，但以每條捷運預算約需1,000億來看，整個計畫要完工也需要超過10年的時間。圖4.7列出捷運從前期規畫到完工測試通車的流程，搭配我曾在中央政府服務的經驗……

◎從都心定位分析商業地產投資保值區域

至於商業地產方面，都心（Central Business District，CBD）還是最重要的。台北市都心做為國家政經中樞的位置已經不容質疑，但以新北市70％人口集中的兩大都心：溪北都心（大漢溪以北的新莊三重蘆洲等區）及溪南都心（板橋中和永和等區）。

◎沿產業雙軸帶解決居住正義問題

以下應我之前所說：居住正義的解決方案不在補貼住宅，是工作。從產業分布觀點，目前新北市產業黃金走廊有二：一為中山高／北二高串連雙子城科技廊帶，二為台64及特二快速道路所連結創新產業群落……

●小資Oma心得：捷運話題有賞味期，須掌握保值的關鍵要點  

房地產真的有好多學問喔！第3堂課了解房地產的結構組成，這堂課以「井字分析法」將影響結構的區位有邏輯地推演出來，再帶到都市計畫裡，就可以更全面的掌握這些影響房價的區位。紅色子房提到的關鍵想法：「選擇在捷運施工預定兩年內開通且捷運出入口200公尺內的地區，接著在捷運完工通車時，將出租的那一棟出售獲利，再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。」因為目前北部最夯的房價議題就是「捷運」，很多人都是「逐捷運而居」……